Estateguru kokemuksia: joukkolainaamista kiinteistöihin vaihtoehdoista vakuuttavimmalla alustalla

Estateguru yllättää positiivisesti.

Olen kokeillut paria muutakin kiinteistöjoukkosijoitusalustaa, Bulkestatea sekä Crowdestatea, mutta  Estateguru on selkeästi paras. Lue miksi. 👇

Estategurun taustaa

Estategurulla alkaa olla jo ikää tämän toimialan mittareilla. Yrityksen perustivat vuonna 2014 Marek Pärtel, Kaspar Kaljuvee sekä Julian Kaljuvee. Mikäli joku on tutustunut Bondoran alkuajan sijoittajiin, saattaa Julian Kaljuvee kuulostaa tutulta. Hän siis oli Bondoran ensimmäisiä sijoittajia.

Bondora on myös yksi mielenkiintoisimmista alustoista. Siihen kannattaa myös tutustua. Lue vaikka kokemukseni Bondorasta (tai englanninkielisen blogini Bondora review).

Toisin kuin monella epäonnistuneella alustalla, näiltä  perustajilta ei puutu uskottavuutta. Jos jotain olen viime kuukausina oppinut niin se on, että tutustu tiimiin. Estategurun tiimi on mielestäni vahva.

Kirjoittamishetkellä Estategurulla on toimintaa jo kahdeksassa maassa: Suomessa, UK:ssa, Irlannissa, Virossa, Latviassa, Liettuassa, Portugalissa sekä Espanjassa. Heillä alkaa olla myös lähes 50 000 sijoittajaa, mikä on hyvin merkittävä määrä.

Lisätietoja tarjoilee Estategurun About-osio sekä AngelList.

Aloita sijoittaminen Estategurulla

Estategurulla sijoittamiseen pääsee nopeasti alkuun seuraavilla kolmella askeleella:

1. Rekisteröidy

Suuntaa selaimesi osoitteeseen estateguru.co ja klikkaa Register. Tarvitset esimerkiksi passin henkilöllisyytesi todistamiseen

2. Siirrä rahaa tilillesi

Rahan siirto onnistuu helposti pankkisiirtona, luonnollisesti ilmaiseksi

3. Valitse laina johon haluat sijoittaa

Alustalta löytyy yleensä ainakin pari kohdetta, joihin voi tutustua. Voit sijoittaa näihin, odottaa uusia tai kytkeä auto-investin päälle. Estategurun  etusivulta löytyy ilman sisäänkirjautumistakin avoinna olevat kohteet, mutta lisäinformaation hankkimiseksi joutuu kirjautumaan sisään.

Estategurun avaintoiminnot

Lainan päänäkymä

Lainan päänäkymässä voit tutustua huolellisesti lainan kohteeseen. Tämä näkymä on kirkkaasti Estategurun paras ominaisuus, sillä tietoa on aivan valtavasti saatavilla. Kiinnitä huomiota erityisesti seuraaviin seikkoihin:
  • Loan-to-value (LTV): Mikä on velan suhde vakuuden arvoon. Alempi luonnollisesti on riskittömämpi.
  • Stage loan: Onko laina osa moniosaista projektia
  • Type: Tyyppi määrittää takaisinmaksuaikataulun, esim. maksetaanko korko kuukausittain vai vasta lopuksi
  • Borrower: Tutustu lainan ottajaan. Toki kohteen vakuus madaltaa jo riskejä, mutta silti kannattaa tarkistaa lainan nostajan uskottavuus.
  • Appraisal reports: Vakuuden on arvottanut kolmas osapuoli. On tärkeää, että se on tehty riippumattomasti ja uskottavan toimijan toimesta.
  • Project information: Tärkeintä tietenkin tutustua itse projektiin - tuntuuko se järkevältä.
Lainan päänäkymällä on valtavasti informaatiota, se kannattaa ehdottomasti lukea tarkkaan. Ehkä ei pääasiassa siitä syystä, että sijoittajan tarvitsisi epäillä kohteiden laatua Estategurulla, vaan siksi, että siinä oppii valtavan paljon sijoittamisesta ja tuota taitoa voi käyttää muilla alustoilla.

Itse en auto-investiä ole Estategurulla käyttänyt, mutta laatu on ollut sen verran korkeaa, että uskaltaisin tehdä senkin.

Jälkimarkkinat

Lainat voi myydä Estategurun jälkimarkkinalla. Sijoittajan kannalta tämä on varsin tärkeä mahdollisuus, sillä pääomalle saattaa olla käyttöä yllättäen. Jälkimarkkina on melko uusi, joten likviditeetistä on vielä vähän tietoa. Sieltä voi kuitenkin löytää erittäin hyviä löytöjä, esimerkiksi lainoja yli 6kk duraatiolla ja yli 30% odotetulla sisäisellä korkokannalla ilman, että laina on millään tapaa myöhässä.

Hyvien diilien napsiminen jälkimarkkinalta tuntuukin todella houkuttelevalta strategialta. Toki mitä likvidimpi jälkimarkkina on, sen huonompia diilejä sieltä löytää.

Lainapäivitykset

Lainojen kuukausipäivitykset ovat alustan parasta antia sitten, kun lainassa on rahaa kiinni. Vaikka kyse on pienestä asiasta, nopea reagointi ikävienkin asioiden raportointiin on sijoittajien luottamuksen kannalta tärkeää.

Tästä Estateguru onkin saanut paljon positiivista palautetta. Tältä kaikki näyttää, kun  hommat menevät hyvin:


Erityisesti jos meinaa jälkimarkkinalta jotain ostaa, kannattaa tutustua tarkkaan näihin päivityksiin. Liian hyvät diilit todennäköisesti ovat juurikin niitä: liian hyviä.

Estategurun auto-invest

Sijoitusautomaatit ovat joillekin sijoittajille tärkeitä, mutta niitä käyttäessä kannattaa olla korkea luotto alustaan. Estateguru on siinä mielessä hyvä poikkeus, että lainakohteiden laatu on ollut tasaisesti riittävän korkeaa, että itse uskaltaisin sijoitusautomaattia ehkä jopa  käyttää. Tykkään manuaalisijoittamisesta ja pysyn varmaan siinä, mutta tässä katsaus sijoitusautomaatin asetuksiin.


Sijoitusautomaatista on kahta versiota: basic ja advanced. Basic eli perusversion saa käyttöön jo 50€ per kohde ja se avaa asetukset 1-3 alla. Advanced-version saa käyttöönsä, kun automaatin ykkösasetukseen määrittää vähintään 250€ ja silloin aukeavat myös asetukset 4-9:

  1. Amount for one loan: montako euroa automaatti sijoittaa yhteen kohteeseen
  2. Period: lainan maksimiduraatio. Valittavissa on 12, 18, 24 tai 60 kuukautta
  3. Type: Määrittää takaisinmaksuaikataulun, esim maksetaanko korko kuukausittain vai vasta lopussa
  4. Security: preferenssi velkojana konkurssitilanteessa. First rank tarkoittaa, että on velkojana ensimmäisten joukossa.
  5. LTV: velan maksimisuhde vakuuden arvoon. Pienempi luku luonnollisesti tarkoittaa vähemmän riskiä.
  6. Refinancing loans: Lainaako sijoitusautomaatti velkojen uudelleenlainoittamiseen
  7. Interest: Sijoitettavien lainojen minimikorko
  8. Stage loans: Sijoitetaanko vaiheistettuihin lainoihin.
  9. Invest all funds available: Mikäli tilillä ei ole #1 kohdassa määriteltyä summaa, sijoitetaanko saatavilla oleva määrä

Estategurun korkotuotto

Sijoittajat ovat keskimäärin saaneet lähes 12% tuottoa sijoituksilleen Estategurulla. Olen itse sijoittanut kymmeneen lainaan ja saanut niille tasaista 11% korkoa ilman luottotappioita. Estategurun ollessa kansainvälinen, olen onnistunut jo hajauttamaan kolmeen maahan.

12% ei ole ollenkaan hassummin, jos sen onnistuu säilyttämään. Ajattele, kuinka 12% kertautuu useamman vuoden yli! Jos päässälasku ei tähän ihan riitä, kokeile tällä laskurilla:


Kuten aina, historiallinen tuotto ei ole mikään tae tulevasta.

Estategurun riskit

Kaikessa sijoittamessa on aina riskejä, niin myös tällä alustalla. Estategurussa mielestäni on kolme mainitsemisenarvoista riskiä.

Luottoriski on se ilmeisin. Estategurun 2018 vuosikertomuksesta selviää, että vain 2.4% lainoista olivat perinnässä. Tähän asti Estategurussa sijoittajat eivät ole vielä menettäneet rahojaan, vaan vakuudet ovat kattaneet velkojien vaateet. On tärkeää, että lataat lainatessa kaikki sopimukset aina myös omalle koneellesi.

Likviditeettiriski on itselleni se merkittävin, nimittäin lainoistaan saattaa haluta päästä nopeammin eroon, kuin alunperin kuvitteli. Likviditeettiä auttaa valtavasti jälkimarkkinat, joissa ainakin on mahdollisuus irtautua lainoista, mikäli niin tarvitsee.

Alustariski on erityisesti tällä hetkellä monen mielessä. Estategurun kohdalla arvioin alustariskin matalaksi: yrityksellä on jo ikää ja 2018 oli jo voitollinen. Kun he vielä laajentavat jatkuvasti uusiin maihin, uskon Estategurulla olevan hyviä aikoja edessä.

Miten talouskriisissä käy lainoille?

Sijoittaja.fi -sivustolla on käsitelty Estategurua yhtä lailla äärimmäisen positiiviseen sävyyn ja seuraava esimerkki on sieltä härskisti pöllitty.

Edellisessä finanssikriisissä Baltian maissa kiinteistöjen arvoista oli kadoksissa pahimmillaan 44%. Tämä antaa hyvää osviittaa sille, mitä pahimmillaan voi käydä, jos kriisissä joutuu vakuuksia pahimmilla hetkellä myymään.

Kohteiden luototussuhteet vaihtelevat pääasiassa 55%-75% korkojen ollessa noin 12%. Mitä jos vakuuden arvo tippuu 20%? Tai 45% Paljonko sijoittaja menettää? Seuraava taulukko auttaa ymmärtämään:


LTV:n ollessa 55% ei sijoittaja menettäisi näillä oletuksilla missään skenaariossa pääomaansa. Kuitenkin, kun LTV tuosta kasvaa, rupeaa riskiä pahimmalle skenaariolle jo löytymään.

Onneksi
  1. Suurin osa omien lainojeni LTV:stä pyörivät siinä noin 60%.
  2. Näille saa korkoa, itse sen 11%
  3. Hajauttaiminen onnistuu jopa maiden yli
Pidän itse hyvin epätodennäköisenä, että maltillisen LTV:n lainoilla, hajautetulla salkulla, tulisi kokonaisuudessaan luottotappioita. Vielä ei ole Estategurun yhdessäkään lainassa jääty likvidointitilanteessa tappiolle.

Loppusanat

Omien kokemuksien mukaan Estateguru on Euroopan kiinteistöjoukkolaina-alustoista vakuuttavin ja oma suosikkini. Heillä on erinomainen tiimi, monta vuotta jo takana ja tahraton historia. Riskikorjattu tuotto on todella houkutteleva, kun ottaa huomioon lainojen vakuudet. Lainojen statuspäivitykset tulevat ajallaan ja niitä on kiinnostava lukea - erityisesti kun hommat rullaavat hyvin. Olen itse sijoittanut alustalla jo kymmeneen lainaan.

Pyrin antamaan viiden tähden arvioita alustoille nykyään niukasti, mutta Estateguru ansaitsee parhaana vaihtoehtona omassa kategoriassaan täydet tähdet ⭐⭐⭐⭐⭐!

Mikäli Estateguru sijoitusalustana kiinnostaa, rekisteröidythän minun kumppanuuslinkkini kautta, jolloin saat 0,5% cashbackkiä ensimmäisen kolmen kuun ajalta ja minä myös pienen komission tämän blogin pyörittämistä varten.
Blogipostit saattavat sisältää kumppanuuslinkkejä

Ei kommentteja:

Lähetä kommentti